坦克大斌☆竹北房市通

泓斌整理了一些中古屋買賣相關流程的資訊，並彙整如下。希望可以給予想要買中古屋的朋友們一些幫助

如果您還有其他疑惑想要更深入了解，歡迎來電(店)或加我line聊聊喔^^

⇩ ⇩  個人資訊如下  ⇩ ⇩

--------------------------------------------------------------------------------------

中古屋買賣流程(四階段)

1.簽約

係指買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程，價款給付方式，買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之流程。

     ê 簽約至用印：由買賣雙方當事人自行約定，通常為3-5天以內。

2.備證/用印

★備證：係指賣方親自攜帶國民身分證、印鑑章至戶政事務所申請印鑑證明(For不動產登記)2份，將此交由代書進行後續用印流程(印鑑章需與公契用章為同一顆)。

★用印：係指買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續。

     ê 用印至完稅：契稅申報（含公証）後約7天內，稅單可核發下來。

    A.一般土地增值稅申報後約7-10個工作日
    B.自用土地增值稅申報後約21個工作日

3.完稅

係指用印後報稅，經稅捐機關核發稅單予義務人繳納。

★買方準備契稅、第三次付款。

★賣方應付之土地增值稅，可由履保專戶中代繳。

     ê 完稅至交屋：完稅後過戶約5天，抵押權設定約3天，塗銷約1天

4.交屋：

係指完成稅單繳納完畢後，開始將產權資料及買方貸款銀行之抵押設定資料交予地政機關辦理登記，等產權登記完畢，便可交屋。

★買方在交屋時應注意什麼事項？

• 交屋時務必請代書出示當日謄本，若賣方原本有貸款，可從當日謄本判斷有無塗銷賣方貸款銀行的抵押權
• 交屋前，買賣雙方皆要至現場點交房屋，並與契約書核對。不論現場點交時是否發現屋況異常，除非契約另有約定外，賣方應依民法規定負起瑕疵擔保責任，此亦為買方權利。
• 買方所支付之尾款，若為個人支票，則需提供相對擔保（一般為商業本票及權狀，將暫時保留於地政士處待兌現後返還）。
• 交屋時記得取回權狀、商業本票及鑰匙等，並請地政士代為分算買賣雙方應付之各項費用，如水費、電費、瓦斯費、管理費、履約保證費等及地價稅與房屋稅。

--------------------------------------------------------------------------------------

中古屋買賣付款流程

★買賣過戶主要分為簽約、用印、完稅、交屋四個流程來付款，一般常見的付款方式有：
　簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；
或簽約10％、用印00％、完稅10％、交屋80％。

★買賣過戶流程需要的時間：

• 倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也順利能在兩周完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。
• 代書通常會規劃40至45天，預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。
• 假設買賣雙方都沒有貸款，則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。

--------------------------------------------------------------------------------------

一、簽約：
簽約當下會請買方準備簽約款，若無法開票或不方便攜帶大額現金，可請買方準備5-10萬元，差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款，在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫申請書提出貸款申請。

二、備證用印：
簽約完成後補足簽約款的一週，會請買方匯備證用印款。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明（備註1），並在公定契約書上蓋章，即為備證用印。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印，這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。

三、完稅：
代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後，就會向稅務機關申報移轉，請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買賣雙方支付稅款，並請買方匯第三期的完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件，代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記，即為過戶+設定。若有申請履約保證，賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。

四、交屋：
過戶完成後，代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額，即為代償。賣方銀行收到款項後，需2-3個工作天準備『清償證明』，持上述文件到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行就會把代償後餘額（備註2）匯到履保帳戶，即為解圈（未做履保者視個別銀行，直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以進行交屋。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

備註1：
土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，當事人得免親自到場。
簡言之，賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明，確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途，請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2：
假設總價1000萬，買方貸款800萬，賣方貸款餘額仍有550萬。過戶完成後代償賣方550萬貸款，賣方辦理塗銷手續完成，買方銀行取得第一順位的抵押權設定，才會把剩餘的250萬匯入履保帳戶或賣方帳戶，這250萬即為代償後餘額。